Leitfaden zur Dekarbonisierung der Immobilienbranche: Wie unterstützt CRREM?

Dekarbonisierungsziele in der Bauindustrie

Die Europäische Union hat sich mit dem Green Deal und dem Fit for 55-Paket verpflichtet, Klimaneutralität zu erreichen, mit dem Ziel, Europa bis 2050 zum ersten klimaneutralen Kontinent zu machen. Im Rahmen dieser Strategie soll der Ausstoß von Treibhausgasen bis 2030 um mindestens 55 % im Vergleich zu 1990 gesenkt werden. Die Bau- und Immobilienbranche spielt dabei eine zentrale Rolle, da Gebäude für 40 % des Energieverbrauchs und 36 % der CO₂-Emissionen in der EU verantwortlich sind.

Der Klimawandel stellt nicht nur eine ökologische Herausforderung, sondern auch ein wirtschaftliches und finanzielles Risiko für den Immobilienmarkt dar. Marktakteure, die sich frühzeitig an Nachhaltigkeitsanforderungen anpassen und ihren CO₂-Fußabdruck reduzieren, können sich Wettbewerbsvorteile sichern, während Gebäude, die nicht auf diese Veränderungen reagieren, an Wert verlieren oder unvermietbar werden.

Hier kommt das CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) ins Spiel und stellt wissenschaftlich fundierte Dekarbonisierungspfade bereit. Das Tool ermöglicht es Investoren und Immobilieneigentümern, den CO₂-Ausstoß ihrer Gebäude zu messen und zu reduzieren – im Einklang mit den Zielen des Pariser Abkommens.

Bestandteile von CRREM

Das Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM)-Projekt wurde im Rahmen des Horizon 2020 Forschungs- und Innovationsprogramms der Europäischen Union entwickelt und lief von Februar 2018 bis Januar 2021. Ziel des Projekts war es, Akteure der Immobilienbranche bei der Reduzierung von CO₂-Emissionen von Gebäuden und der Erreichung von Dekarbonisierungszielen zu unterstützen.

CRREM umfasst drei Hauptbereiche: finanzielle, physische und menschliche Faktoren.

1. Finanzielle Faktoren

• Optimierung der finanziellen Leistung von Immobilien
• Strategien zur Kostensenkung (z. B. Mietpreise, Betriebskosten)
• Steigerung des Immobilienwerts und Verbesserung der Investitionsrendite
• Finanzierungsmöglichkeiten und Risikomanagement

2. Physische Faktoren

• Technischer Zustand und Nachhaltigkeit von Immobilien
• Energieeffizienz und Reduzierung der Umweltbelastung
• Instandhaltung, Renovierung und Modernisierung
• Strategische Bedeutung des geografischen Standorts einer Immobilie

3. Menschliche Faktoren

• Verbesserung des Mitarbeiterkomforts und der Produktivität
• Ergonomische und funktionale Aspekte von Gebäuden
• Unterstützung der Unternehmenskultur und Markenstrategie durch die Immobilienstrategie
• Optimierung der Nutzung von Immobilien basierend auf den Bedürfnissen der Mitarbeiter.

CRREM-Tools

CRREM hat mehrere Instrumente entwickelt, um Akteure der Immobilienwirtschaft zu unterstützen. Die wichtigsten sind:

1. Risikobewertungstool

• Eine Excel-basierte Software, die es ermöglicht, die CO₂-Intensität von Gebäuden und Immobilienportfolios zu bewerten.
• Das Tool erlaubt den Vergleich der Emissionen von Immobilien mit den CRREM-Dekarbonisierungspfaden und hilft dabei, Objekte zu identifizieren, die durch verschärfte Vorschriften künftig als „stranded assets“ gelten könnten (Stranding-Risiko).

2. Dekarbonisierungsrichtlinien

• CRREM hat regionale und immobilientypspezifische Dekarbonisierungspfade entwickelt, die mit den globalen Klimazielen zur Begrenzung der Erderwärmung auf 1,5°C bzw. 2°C übereinstimmen.
• Diese Richtlinien unterstützen Investoren und Immobilieneigentümer dabei, ihre CO₂-Bilanz bis 2050 zu reduzieren.

3. Referenzleitfäden und methodische Dokumente

• CRREM bietet zusätzliche Referenzleitfäden, darunter den Risikobewertungsleitfaden sowie Dokumentationen zur Entwicklung der Dekarbonisierungspfade.

Stranding-Diagramm

Das Stranding-Diagramm zeigt, wie sich die CO₂-Emissionen eines Gebäudes im Laufe der Zeit verändern und wann es aufgrund verschärfter Klimaziele "stranded" (gestrandet bzw. nicht mehr wettbewerbsfähig) werden kann.

• Schwarze Linie: Stellt die aktuelle und zukünftige CO₂-Emissionsintensität des Gebäudes dar. Sie zeigt, wie viele Treibhausgase (GHG) das Gebäude jährlich pro Quadratmeter ausstößt.

• Grüne Kurve: Zeigt den Dekarbonisierungspfad, der für diesen Gebäudetyp und dieses Land festgelegt wurde. Dies ist der Emissionsgrenzwert, den das Gebäude nicht überschreiten darf, um die Ziele des Pariser Abkommens (Begrenzung der globalen Erwärmung auf 1,5°C oder 2°C) einzuhalten.

Überschreitet die Emissionsintensität eines Gebäudes die grüne Kurve, erreicht es den "stranded" Status. Das bedeutet, dass sein CO₂-Fußabdruck über dem zulässigen Budget für Gebäude liegt, was zu Wertverlust und Marktbenachteiligungen führen kann. Solche Immobilien werden für Investoren und Mieter zunehmend unattraktiv.

Wie passt CRREM in die Nachhaltigkeitspolitik der EU?

1. Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden

• Die EU hat Reformen der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) eingeführt, die die schrittweise Sanierung älterer Gebäude sowie die Umsetzung strengerer Energieeffizienzstandards vorschreiben (EU 2024/1275).
• Das CRREM-Tool hilft Immobilienentwicklern und Investoren dabei, zu bewerten, wann ein Gebäude aufgrund seiner Energieeffizienz veraltet sein könnte und welche Modernisierungsmaßnahmen und Investitionen erforderlich sind, um die sich weiterentwickelnden Effizienzanforderungen zu erfüllen.

2. Management von Kohlenstoffrisiken und Sicherstellung finanzieller Nachhaltigkeit

• Im Rahmen der nachhaltigen Finanzpolitik der EU gewinnen ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) zunehmend an Bedeutung.
• ESG ist ein umfassenderes Nachhaltigkeitsrahmenwerk auf Unternehmensebene, während die EU-Taxonomie eine spezifische Regulierung ist, die mit der ökologischen Säule des ESG übereinstimmt.
• Laut EU-Taxonomie ist eine der wesentlichen Voraussetzungen für eine grüne Finanzierung, dass eine Immobilie die steigenden Dekarbonisierungsstandards erfüllt.
• CRREM ermöglicht Investoren eine Risikobewertung und hilft ihnen, die erforderlichen Modernisierungen zu identifizieren, um ein Gebäude wettbewerbsfähig und konform mit den Nachhaltigkeitszielen zu halten.

3. Veränderungen der CO₂-Preise und des regulatorischen Umfelds

• Das EU-Emissionshandelssystem (EU ETS) umfasst nun auch den Immobiliensektor, wodurch der Betrieb von Gebäuden mit hohen CO₂-Emissionen zunehmend teurer wird.
• CRREM prognostiziert, wie steigende CO₂-Preise die Rentabilität von Investitionen beeinflussen, und hilft Investoren dabei, Strategien zur Minderung von Kohlenstoffrisiken zu entwickeln.

Vorteile und Einschränkungen von CRREM

Die Vorteile von CRREM sind eindeutig. Das Tool zeigt auf, welche Gebäude modernisiert werden müssen, stellt die Einhaltung der EU-Nachhaltigkeitsvorschriften sicher und steigert den Marktwert und die Wettbewerbsfähigkeit von Immobilien.

Allerdings gibt es auch einige Einschränkungen bei der Anwendung:

1. Unterschiede in den lokalen Märkten und regulatorischen Rahmenbedingungen können die Wirksamkeit des Tools beeinflussen, da einige Länder Nachhaltigkeitsanforderungen schneller umsetzen, während andere langsamer darauf reagieren.

2. Als ein technisch komplexes und datenintensives Modell setzt CRREM erhebliche Ressourcen und Fachwissen voraus, was die Anwendung in kleineren oder weniger entwickelten Märkten herausfordernd machen kann.

3. Die Dekarbonisierungspfade beruhen auf vorab festgelegten Modellen, die dynamische wirtschaftliche Entwicklungen, neue technologische Innovationen oder Marktvolatilitäten nicht immer vollständig erfassen.

Wie kann Equinox Sie unterstützen?

Das Expertenteam von Equinox Office unterstützt Sie bei der Nutzung des CRREM-Analysetools, der Reduzierung von Klimarisiken und der Einhaltung regulatorischer Vorgaben.

Möchten Sie Ihr Immobilienportfolio nachhaltig optimieren und langfristig wettbewerbsfähig bleiben? Dann ist Equinox Ihr kompetenter Partner für die Umsetzung Ihrer Nachhaltigkeitsstrategie.

Um den Umfang, Zeitaufwand und die Kosten der Analyse genau zu bestimmen, bitten wir Sie, die folgenden Daten für das Erstgespräch bereitzustellen:

1. Art und Standort der Immobilie
2. Aktuelle Energieverbrauchs- und Emissionsdaten (siehe Details unten: „Detaillierte Liste der erforderlichen Daten“)
3. Geplante Modernisierungen oder Sanierungen
4. Investitions- oder Finanzierungsziele

Zitierte und weitere Literatur

Fachpolitiken

• EU 2024/1275 – Richtlinie zur Energieeffizienz von Gebäuden (Energy Performance of Buildings Directive)
• EU-Taxonomie – Verordnung (EU) 2020/852 des Europäischen Parlaments und des Rates (Taxonomie-Verordnung)
• EU ETS – Richtlinie 2003/87/EG des Europäischen Parlaments und des Rates (Emissionshandelssystem-Richtlinie)
• ESG – Gesetz CVIII von 2023

Wissenschaftliche Artikel

• CRREM-Website: https://www.crrem.eu/publications/
• Spanner, M.M., Wein, J. (2020) – "Carbon Risk Real Estate Monitor: Making Decarbonisation in the Real Estate Sector Measurable", Journal of European Real Estate Research, Vol. 13 No. 3, S. 277-299.